martes, 24 de mayo de 2011

7.2 EL IUS AD REM, LOS DERECHOS REALES IN FACIENDO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER REM


El ius ad rem se configura como una categoría intermedia entre el derecho real y el derecho de obligación. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la posibilidad de que ésta se produzca en el futuro. 
Su origen hay que encontrarlo en el Derecho canónico. Así, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y este no había tomado posesión del cargo se decía que no tenia el ius in re al Obispado pero tenia un ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo. El ius ad rem comprendería aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa esta no había sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual hoy día se ha tratado de relanzar esta figura a través de dos supuestos:
Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener una determinada conducta de otra persona. Al cuestionarnos si se tratan de derechos reales o de obligación, la doctrina científica es más partidaria de encuadrarlos dentro de los primeros pues la facultad de exigir la prestación no es autónoma sino que va ligada a la titularidad del bien. Como ejemplo de los derechos reales in faciendo están las denominadas cargas reales que otorgaban la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones periódicas. 

Las Obligaciones propter rem. Es todo aquel derecho u obligación que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categoría habría que distinguir entre:
La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de dominio o derecho real de la que se trae causa por ser titular de otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a su vez una titularidad sobre los elementos comunes.
Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligación. Así por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho de crédito a favor de la comunidad para sufragar los gastos propios de esta.
Las obligaciones propter rem o ambulatorias son aquellas que están vinculadas a un derecho real, y se transmite la obligación junto con ese derecho.
Como ejemplo de una obligación de este tipo podemos mencionar el caso de los condóminios, que poseen ambos sobre una misma cosa, un derecho real, y tienen a su vez obligaciones recíprocas de contribuir a la conservación de la cosa común,. Otro ejemplo sería el del usufructario que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y debe contribuir a los gastos de ella proporcionalmente a su goce.
Si el condómino transmite su derecho real sobre la cosa, también transmitirá al nuevo adquirente, la obligación correspondiente; por eso se llaman ambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el derecho real. Otra forma de liberarse de la obligación ambulatoria es haciendo abandono de la cosa.
No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligación ambulatoria, con ésta propiamente dicha. En el caso del condominio, cada condómino tiene un derecho real sobre la parte ideal de la cosa (relación directa entre sujeto y cosa), pero además tienen una obligación con respecto al otro condómino que se convierte en acreedor (ambos condóminos son acreedores y deudores recíprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o por el pago de las expensas comunes.

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