miércoles, 18 de mayo de 2011

5.2 BIENES INMUEBLES


Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Etimológicamente su denominación proviene de la palabra inmóvil. A efectos jurídicos registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienen consideración semejante a la de los bienes inmuebles.

CLASIFICACIÓN:
Según él articulo 526 del código civil
“Los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refieren.

Bienes Inmuebles por su Naturaleza: Artículo 527 CC.
Son cosas que responden esencialmente a la definición de inmuebles, que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere su sustancia. 
Son inmuebles por su naturaleza las cosas corporales que por su manera de ser prestan utilidad permaneciendo (relativamente) fijas. El carácter inmobiliario de estos bienes deriva pues de su propia manera de ser (por eso se dice que son inmuebles por su naturaleza). Como se ha dicho, la fijeza que los caracteriza no es absoluta sino relativa: no excluye ni el movimiento universal ni tampoco la posibilidad de desplazar alguno de sus elementos o la totalidad de ellos, por medio de sencillas o complicadas acciones (como ocurre incluso con el suelo y las construcciones).

BIENES INMUEBLES POR SU DESTINACIÓN. ART. 528 y 529 Código Civil
Son aquellas cosas muebles que la ley reputa inmuebles por una ficción, como consecuencia de estar destinadas permanentemente al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, no obstante de que puedan separarse sin deterioramiento. Los motivos de la ficción que constituyen los inmuebles por destinación son de orden práctico. Se persigue evitar que con la separación de esas cosas se menoscabe la utilidad o productividad económica del inmueble principal. Por ello, en principio, se entienden comprendidos los inmuebles por destinación en la venta de una finca en la hipoteca sobre bienes raíces, en la especie que se lega Decimos en principio, porque la voluntad de las partes puede excluir los inmuebles por destinación de los actos jurídicos mencionados. Las cosas que tienen carácter de inmueble por destinación lo pierde cuando el propietario manifiesta su voluntad de cesar su destinación.
Condiciones para la existencia de inmuebles por destinación:
A- Que exista una cosa que por su naturaleza sea mueble y otra que por su naturaleza sea inmueble.
B- Que ambas cosas tengan un mismo propietario.
C- Que exista relación de destinación de la cosa muebles a la cosas inmuebles.
D- Que la destinación -expresa o tácita- haya sido manifestada de modo que pueda ser conocida por los terceros.

BIENES INMUEBLES POR EL OBJETO AL CUAL SE REFIEREN.
Artículo 530 del Código Civil.
Dentro de las categorías de bienes inmuebles por el objeto al cual se refieren encontramos derechos y acciones. Ahora bien, los derechos y acciones son entidades incorporales (aunque no sean incorporales en sentido jurídico de la expresión), de modo que, por su propia naturaleza es imposible calificarlos de muebles o de inmuebles. En consecuencia, al aplicarles esta clasificación el legislador no se guió por la naturaleza de los derechos y acciones sino por la naturaleza de su objeto. Derechos que son inmuebles por el objeto a que se refieren:
1.) Derechos reales: Estos son inmuebles cuando tienen por objeto bienes inmuebles por naturaleza o destinación.
2.) Derechos de crédito: Sucede en muy pocos casos y es uno de ellos la obligación de hacer o no hacer, se tendrá que estudiar el caso. Por ejemplo: Si una urbanizadora vendiera parcelas de características determinadas, con la cláusula de que la determinación de la parcela corresponderá a cada comprador por medio de un sorteo. Entonces, mientras las parcelas genéricamente determinadas no sean individualizadas por obra del sorteo, los compradores no se hacen propietarios sino que sólo tienen frente a su vendedor un derecho de crédito cuya prestación es dar un inmueble.
3.) Créditos hipotecarios sobre bienes inmuebles.
Acciones inmuebles por el objeto a que se refieren:
1.) Acciones reales sobre inmuebles: Evidentemente toda acción relativa a derechos reales sobre una cosa inmuebles es inmueble. Estas acciones se dividen en acciones petitorias -las fundadas en la titularidad del derecho- y acciones posesorias -las fundadas en la posesión-.En consecuencia, pues, sin duda alguna, son acciones inmobiliarias, entre otras, la acción reivindicatoria de un inmuebles, la acción confesoria del derecho de usufructo sobre un inmueble, del derecho de habitación o de una servidumbre; las correlativas acciones negatorias, etc. Con la acción petitoria se persigue el reconocimiento del derecho de propiedad o de otro derecho real inmobiliario (servidumbre, etc.), mientras que con la acción posesoria se persigue únicamente la protección de la posesión. En material real mobiliaria se debe ejercer la acción petitoria en caso de turbación o desposesión, ya que no existen las acciones posesorias. 2.) Otras acciones inmobiliarias: Estas son las acciones inmobiliarias que se dirigen a hacer ineficaz un acto jurídico por el cual se transmitió la propiedad u otro derecho real sobre una cosa inmueble o se constituyo un derecho real sobre una cosa inmueble. Así, entre otras, quedarían comprendidas: las acciones de nulidad y resolución de la venta, permuta u otro contrato traslativo de la propiedad de un inmueble; las acciones de nulidad y de resolución de los contratos por los cuales se constituye una enfiteusis, usufructo, derecho de uso, derecho de habitación servidumbre o hipoteca sobre un inmueble o se transmite a otra persona un derecho real en casa ajena constituido sobre un inmueble por venta, permuta, donación, etc.; las acciones de nulidad o de reducción de legado de la propiedad u otro derecho real sobre inmuebles; la acción de revocación de la donación de la propiedad u otro derecho real sobre inmueble; etc.

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